直系亲属房产买卖过户流程法律实务指南
直系亲属间的房产买卖过户,作为一种特殊的财产流转方式,兼具情感联系与法律行为双重属性。其流程虽与普通二手房交易有相似之处,但在税务筹划与文件审核上存在显著差异,需严格遵循我国《民法典》、《城市房地产管理法》及税收相关法律法规,以确保交易合法有效,避免日后产生权属纠纷。
第一步:前期协商与合同订立

交易启动前,直系亲属(通常指父母、子女、配偶、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女)双方需就房屋价款、支付方式等核心条款达成真实合意。尽管存在亲属关系,签订书面的《房屋买卖合同》至关重要。合同应明确房屋坐落信息、产权证号、交易价格、付款时间、过户期限、违约责任等条款。此份合同是后续所有行政与税务程序的基础法律文件,其真实性将被相关部门重点审查,虚构低价可能被税务机关核定调整。
第二步:关键文件准备与核查
双方需备齐以下核心材料:1. 身份证明文件(身份证、户口簿,用以证明直系亲属关系);2. 房屋权属证书(《不动产权证书》或《房屋所有权证》);3. 网签版本的《房屋买卖合同》;4. 若房屋存在共有产权人,需提供全体共有人同意出售的书面证明。在此阶段,务必核实房屋是否存在抵押、查封等权利限制,确保房屋具备上市交易条件。
第三步:税务申报与优惠申请
此环节是流程的核心差异点。双方需共同至不动产所在地的税务部门进行申报。直系亲属买卖过户主要涉及增值税及附加、个人所得税、契税。符合条件的赠与或买卖可能享受税收优惠,但两者税负结构不同,需根据家庭具体情况(如房屋持有年限、是否唯一住房等)进行事前测算与选择。税务部门将审核交易真实性及申报价格。若申报价格明显偏低且无正当理由,税务机关有权依法进行核定征税。
第四步:不动产登记申请
完税后,交易双方可持完税证明、买卖合同、身份证明、产权证书等全套资料,向不动产登记机构申请转移登记。登记机构将审核申请材料的合法性与完整性,并将申请事项进行公示。审核通过后,登记机构将注销原产权证书,为受让方颁发新的《不动产权证书》,至此,房屋物权发生法律上的转移。
第五步:附属事项交割
物权转移后,双方应及时完成附属事项的交割,包括但不限于结清房屋相关费用(物业、水电、燃气等),并实际交付房屋。建议制作书面交割清单,由双方签字确认,以明确责任转移时点。
综上,直系亲属房产买卖过户是一项严谨的法律行为。各环节均需秉持诚实信用原则,如实申报。鉴于各地具体执行细则及税收政策可能存在微调,建议在操作前向当地不动产登记中心及税务部门进行详细咨询,必要时可寻求专业法律人士的协助,以保障自身权益,顺利完成产权平稳过渡。





